[背景]“CBD東南的百子灣、雙井一帶是我在北京見(jiàn)過(guò)的商業(yè)最密集的區(qū)域。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在北京工作多年，對(duì)該區(qū)域的社區(qū)商業(yè)發(fā)展有著深刻的印象。CBD東南商業(yè)的發(fā)展是有目共睹的事實(shí)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)已相對(duì)完整，規(guī)模尤其突出，但存在“扎堆”和“過(guò)?！眴?wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全年，僅在百子灣區(qū)域就有總計(jì)達(dá)80萬(wàn)平米的社區(qū)商業(yè)放量。

      而且，與商業(yè)密集登場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)物客流仍主要集中在少數(shù)幾個(gè)知名的中檔商業(yè)，目前人氣最旺的是雙井家樂(lè)福店。而樂(lè)購(gòu)等新店首層大多定位是年輕人的時(shí)尚品牌，由于目前新社區(qū)入住率普遍不高，逛店人群中老年人居多。

      北京工商大學(xué)商學(xué)院教授洪濤認(rèn)為，目前北京大體量的MALL商城、高檔百貨店數(shù)量較多，社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。而這凸現(xiàn)了北京地區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)矛盾。專家擔(dān)心，上述矛盾可能會(huì)成為導(dǎo)致北京未來(lái)出現(xiàn)商業(yè)“結(jié)構(gòu)性空殼”的原因之一。

      [分析]2007年，商務(wù)部將促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需作為全國(guó)商務(wù)工作的重點(diǎn)。其中，大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)、滿足城市中低收入人群需要，是促進(jìn)城市居民消費(fèi)的一項(xiàng)重要舉措。

     目前，我國(guó)國(guó)家級(jí)的商業(yè)示范社區(qū)已超過(guò)150個(gè)，覆蓋70多個(gè)城市。由于社區(qū)商業(yè)中大量與百姓生活息息相關(guān)的生活保障型業(yè)態(tài)、業(yè)種基本屬于微利虧損行業(yè)，再加上認(rèn)識(shí)不足、發(fā)展不均衡，我國(guó)城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展面臨一些亟待突破的瓶頸。

■社區(qū)商業(yè)保障居民消費(fèi)

      近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)發(fā)展迅速。在大城市的中心區(qū)域，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，商業(yè)設(shè)施集中，市場(chǎng)繁榮。同時(shí)，許多城市社區(qū)的商業(yè)設(shè)施不足，網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，服務(wù)功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。專家指出，社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于社區(qū)，以“便民利民”為最大特色，是保障市民安居樂(lè)業(yè)的重要基礎(chǔ)。

      目前，各地的城市建設(shè)不斷加快，新型社區(qū)大量出現(xiàn)，而在對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造的過(guò)程中，原有保障型商業(yè)設(shè)施紛紛被改建或移作他用。社區(qū)商業(yè)設(shè)施不配套、發(fā)展相對(duì)滯后的問(wèn)題隨之凸現(xiàn)。從總量上看，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施配套不足，尤其是肉菜店和早餐供應(yīng)成為最薄弱的環(huán)節(jié)；從結(jié)構(gòu)上看，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)傳統(tǒng)型多、現(xiàn)代型少，購(gòu)物類多、服務(wù)類少，不能充分滿足居民消費(fèi)檔次提升后的需求；從服務(wù)水平上看，連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式在社區(qū)商業(yè)中所占比例很小，絕大多數(shù)仍為單體小店。

      目前，包括上海、天津、杭州在內(nèi)，國(guó)內(nèi)許多城市都在積極探索發(fā)展社區(qū)商業(yè)，鼓勵(lì)購(gòu)物、餐飲、家庭服務(wù)和再生資源回收等與居民日常生活密切相關(guān)的企業(yè)，以連鎖經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)入社區(qū)。以上海為例，常住人口密度約為2800人/平方公里。根據(jù)行政區(qū)劃，全市共分19個(gè)區(qū)縣，下轄200多個(gè)街道和鎮(zhèn)，3400多個(gè)居民委員會(huì)。到目前為止，上海已有175個(gè)社區(qū)被列入社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造范圍，占全市社區(qū)總數(shù)的50%左右。其中，122個(gè)傳統(tǒng)社區(qū)的商業(yè)配套改造基本完成。改造后的社區(qū)商業(yè)面積約為400萬(wàn)平方米，主要包括大型綜合超市、生鮮食品超市、標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)、各類專業(yè)專賣店和生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等。

■社區(qū)商業(yè)發(fā)展面臨瓶頸

      作為商業(yè)主管部門，上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)在大力推動(dòng)社區(qū)商業(yè)建設(shè)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展還面臨著一些亟待突破的瓶頸：

      首先，對(duì)于政府是否需要進(jìn)行存量調(diào)控，存在認(rèn)識(shí)上的困惑。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，發(fā)展社區(qū)商業(yè)應(yīng)當(dāng)完全依靠市場(chǎng)化運(yùn)作；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，政府在保障各種人群基本生活消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)上，應(yīng)當(dāng)直接調(diào)控，發(fā)揮積極作用。

      近年來(lái)，上海部分社區(qū)出現(xiàn)了值得關(guān)注的新情況——社區(qū)商業(yè)設(shè)施總量過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性不足并存，發(fā)展缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。尤其是隨著城市建設(shè)和舊區(qū)改造的不斷推進(jìn)，一些社區(qū)居住人口迅速增加，社區(qū)商業(yè)配套跟不上。但在部分較成熟的大型居住區(qū)域內(nèi)，以大型綜合超市為代表的商業(yè)設(shè)施往往“扎堆”開設(shè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，給社區(qū)交通、環(huán)境及中小商戶帶來(lái)不利影響。

      其次，政府對(duì)必備型商業(yè)設(shè)施缺乏調(diào)控手段。20世紀(jì)90年代后期，原有的住宅公共建設(shè)配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理政策取消，政府對(duì)新建居住區(qū)的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不再有剛性要求。但開發(fā)商往往注重房產(chǎn)效益而忽視配套商業(yè)，特別是菜場(chǎng)、大眾化餐飲、理發(fā)、沐浴、維修等帶有一定公共服務(wù)性質(zhì)的必備型微利行業(yè)，供需矛盾較為突出，居民日常生活受到影響。對(duì)此，政府商業(yè)主管部門還缺乏有效的調(diào)控手段。

      再次，改造、提升傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)較為困難。城市中大量的傳統(tǒng)居住區(qū)，其配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與居民住宅往往結(jié)合在一起，隨著超市、便利店、快餐等新型零售業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，客觀上要求商業(yè)和居民區(qū)適當(dāng)分離，既方便購(gòu)物消費(fèi)，又能還居民安靜舒適的環(huán)境。但這些傳統(tǒng)社區(qū)受建筑空間和周邊環(huán)境的影響，動(dòng)遷成本較高，難以將商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)適度集中，導(dǎo)致改造、提升不易到位。

■國(guó)際經(jīng)驗(yàn)可借鑒

      事實(shí)上，許多國(guó)家都有各具特色的城市社區(qū)商業(yè)。近年來(lái)，國(guó)際上社區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出多功能、綜合化的趨勢(shì)，從社區(qū)商業(yè)逐步向社區(qū)綜合服務(wù)中心演進(jìn)。而在此過(guò)程中，政府的規(guī)劃調(diào)控往往起到重要作用。

      從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，政府首先要明確社區(qū)商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和思路，協(xié)調(diào)人口、工業(yè)、商業(yè)、住宅等發(fā)展的關(guān)系，并且制訂相關(guān)的法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。

      20世紀(jì)80年代，日本通產(chǎn)省推進(jìn)“社區(qū)商業(yè)中心”規(guī)劃，加強(qiáng)商店街的建設(shè)。這種100多米長(zhǎng)的步行街兩側(cè)，有大量商鋪、中型超市、便利店、傳統(tǒng)雜貨店等，能夠滿足周邊居民的日常消費(fèi)需求。此后，日本又制定《商業(yè)集中整頓法》，對(duì)商店街的規(guī)模、類型、結(jié)構(gòu)、形態(tài)等設(shè)立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并成立相關(guān)組織，負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

      與此同時(shí)，許多國(guó)家的政府部門還通過(guò)行政手段，對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控。如在加拿大，政府統(tǒng)一規(guī)劃允許發(fā)展社區(qū)商業(yè)的地塊，并由政府負(fù)責(zé)相關(guān)地塊的地下設(shè)施配套建設(shè)，然后采用低稅率、低土地價(jià)格吸引商業(yè)企業(yè)開店。在規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)，開什么類型的商店，經(jīng)營(yíng)什么商品，則完全取決于市場(chǎng)需求。政府可通過(guò)稅收政策，對(duì)相關(guān)商品的供需關(guān)系進(jìn)行適度調(diào)節(jié)。

      專家建議，除了加強(qiáng)整體規(guī)劃，城市社區(qū)商業(yè)中與百姓生活息息相關(guān)的生活保障型業(yè)態(tài)和業(yè)種，如菜場(chǎng)、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、再生資源回收等，基本屬于微利虧損行業(yè)，應(yīng)列入公共服務(wù)的范疇。政府應(yīng)制訂相關(guān)政策，實(shí)行部分網(wǎng)點(diǎn)租金補(bǔ)貼等措施，為社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

      各地政府還可嘗試采用“部分網(wǎng)點(diǎn)回購(gòu)”的方法。即通過(guò)財(cái)政預(yù)算或多渠道籌集資金，以成本價(jià)向房產(chǎn)開發(fā)商回購(gòu)與居民生活密切相關(guān)的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)資源，從而對(duì)部分社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的用途實(shí)施有效調(diào)控。

      此外，適當(dāng)吸納社區(qū)居民代表，參與社區(qū)商業(yè)的監(jiān)督管理。社區(qū)居民是社區(qū)商業(yè)的主要消費(fèi)群體，吸納社區(qū)居民參與社區(qū)商業(yè)的監(jiān)督和管理，能夠督促商業(yè)企業(yè)不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，改善服務(wù)，從而使社區(qū)商業(yè)更加符合社區(qū)細(xì)分市場(chǎng)的需求，更具有親和力。

(記者俞麗虹)據(jù)新華社信息電

■名詞解釋：

社區(qū)商業(yè)

      所謂社區(qū)商業(yè)，是以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，如一些小型的超市、社區(qū)服務(wù)站等，因此具有穩(wěn)定和長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。但隨著住宅小區(qū)建設(shè)加速、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和居民服務(wù)形式的不斷發(fā)展，社區(qū)商業(yè)服務(wù)的對(duì)象和范圍不斷擴(kuò)展，形態(tài)也逐步走向靈活多樣，成為城市商業(yè)圈的一個(gè)重要的組成和“補(bǔ)充”部分。

      有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”：即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店；步行10分鐘可以到達(dá)超市和餐飲店；騎車15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。社區(qū)商業(yè)是依賴于市民聚集居住區(qū)域而逐漸產(chǎn)生的。早期的工礦企業(yè)居住區(qū)的零售店、小賣部是社區(qū)商業(yè)的雛形，即第一代社區(qū)商業(yè)。其服務(wù)對(duì)象就是小店附近的街坊，憑著便利、實(shí)惠而活躍生存在工礦企業(yè)家屬區(qū)的每一個(gè)角落，具有頑強(qiáng)的生命力，歷經(jīng)數(shù)輪城市改造的滄海桑田，至今仍可見(jiàn)其親切的身影。第二代社區(qū)商業(yè)來(lái)自于一些開發(fā)商把一、二層改建成商鋪。結(jié)果，原本為住宅配套的“副產(chǎn)品”——底商卻給他們帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)收益，甚至高于住宅銷售所取得的利潤(rùn)。眼下，開發(fā)商又先行一步，開發(fā)出各種特色的商業(yè)街，即第三代社區(qū)商業(yè)