在10月20日的土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)上，商業(yè)地塊一改往日的沉寂，三幅三坊七巷的地塊被聚春園集團(tuán)一并拿下。據(jù)有關(guān)人士透露，聚春園集團(tuán)已經(jīng)做好了通盤規(guī)劃，即依托聚春園目前的品牌效應(yīng)，將三坊七巷打造成帶有濃郁福州特色的餐飲、旅游的特色一條街。有業(yè)內(nèi)人士指出，這種先規(guī)劃后拿地的方式并不新鮮，早在2006年，永輝就拿下金山新區(qū)規(guī)劃好的地塊用作超市。但隨著城市商業(yè)體系的不斷健全完善，商業(yè)地塊的開發(fā)也提出了更高的要求，多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)呈一站式、專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。開發(fā)商只有從規(guī)劃、定位、招商、后期管理各個(gè)方面精耕細(xì)作，才有可能取得長(zhǎng)期收益。那么這股“精耕細(xì)作”的風(fēng)潮如何起源，又將走向何處呢？　

　　現(xiàn)象

　　規(guī)劃更顯“精細(xì)”

　　和眾多城市相同，福州的商業(yè)地塊已進(jìn)入連鎖化時(shí)代，其形式特點(diǎn)是大型連鎖超市、專業(yè)店、專賣店、百貨店、餐飲店的興起。但隨著時(shí)代的變遷，我們不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地塊自身的規(guī)劃、定位已經(jīng)成為商圈成功與否的首要課題。為此，不少開發(fā)商早在項(xiàng)目啟動(dòng)前就下足了工夫，以期贏在起跑線上。

　　記者從陽(yáng)光集團(tuán)副總經(jīng)理王涓處了解到，陽(yáng)光國(guó)際生活街區(qū)的最初出發(fā)點(diǎn)是讓原本獨(dú)立體的居住區(qū)和城市有機(jī)結(jié)合，形成一個(gè)具有鮮明特色和功能齊全的全方位生活街區(qū)。早在規(guī)劃時(shí)，就將目標(biāo)客戶定位于城市的精英階層，業(yè)態(tài)定位于時(shí)尚、娛樂、休閑等商業(yè)行為，“零售業(yè)和餐飲業(yè)的巨頭新華都和潮福城的入駐，表明了我們已經(jīng)有了清晰的項(xiàng)目定位，并朝著這個(gè)方向努力?！蓖蹁阜Q。

　　而華辰集團(tuán)的君臨天華項(xiàng)目也早在啟動(dòng)前就做足了工夫，據(jù)內(nèi)部人員透露，為了使“君臨天華”能夠最大化地創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，開發(fā)商曾多次邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師到歐洲、北美等地考察各種商業(yè)形態(tài)；并邀請(qǐng)德國(guó)著名的設(shè)計(jì)院和上海建筑設(shè)計(jì)研究院兩大國(guó)際級(jí)機(jī)構(gòu)加盟，根據(jù)福州城市發(fā)展規(guī)劃和臺(tái)江商貿(mào)的特點(diǎn)，結(jié)合國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)理念，設(shè)計(jì)成一個(gè)具有中國(guó)特色的龍形步行街與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的Shopping Mall相結(jié)合的新型商業(yè)形態(tài)?！熬R天華”以其獨(dú)特的全沿街獨(dú)立店面，打造出福州唯一一個(gè)真正的步行街，沒有車流，只有人流。800米龍形步行街將四個(gè)主題區(qū)域一線貫通，采用地面兩層加負(fù)一層的立體商業(yè)建筑模式，以保證商業(yè)效果。

　　而地處八一七南路黃金地段的群升國(guó)際，也早在規(guī)劃時(shí)就將項(xiàng)目定位于“都心國(guó)際復(fù)合街區(qū)”，群升國(guó)際的策劃部經(jīng)理陳劍向記者透露，群升國(guó)際共規(guī)劃多個(gè)主題街區(qū)，如精品商業(yè)街、品牌專賣店、大型購(gòu)物中心、生活超市、高尚住宅區(qū)、酒店、主題商業(yè)廣場(chǎng)、休閑娛樂會(huì)所等多種業(yè)態(tài)。目前，東百、麥當(dāng)勞已搶先入駐。

　　分析

　　商業(yè)業(yè)態(tài)成競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)

　　隨著大福州戰(zhàn)略的演進(jìn)、城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，五四北新區(qū)、金山新區(qū)、鼓山新區(qū)等大型新城區(qū)都已經(jīng)日漸成熟。業(yè)內(nèi)人士指出，有居住的地方，對(duì)商業(yè)必定會(huì)有較大的需求，因此，政府也會(huì)適時(shí)地對(duì)舊的商業(yè)圈進(jìn)行布局調(diào)整，對(duì)各個(gè)新區(qū)進(jìn)行精細(xì)的商業(yè)規(guī)劃，并對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理分布。而在這樣的大環(huán)境下，福州商業(yè)細(xì)化目標(biāo)市場(chǎng)、進(jìn)入連鎖化發(fā)展的趨勢(shì)日漸明顯。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在福州商業(yè)發(fā)展的幾年間，大量國(guó)際零售集團(tuán)紛紛進(jìn)入中國(guó)開店，民營(yíng)連鎖商業(yè)快速發(fā)展，而其他各業(yè)態(tài)近年來也得到很大程度的發(fā)展；大型綜合超市和倉(cāng)儲(chǔ)式商品迎合人們“一站式”購(gòu)物需求，且又以產(chǎn)品豐富、價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)占據(jù)相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，將成為內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

　　開發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)“謀局”

　　與20年前相比，福州人口規(guī)模擴(kuò)大3倍，經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大了十多倍，人口和收入都有了一定增長(zhǎng),在這樣的背景之下，福州必然會(huì)形成新的業(yè)態(tài)和新的商圈。省政府發(fā)展研究中心副主任楊益生認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)收入不盡相同，不同的人群必然會(huì)對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所、消費(fèi)對(duì)象產(chǎn)生不同的要求，而對(duì)不同檔次的商圈的需求也日漸明顯。陳劍告訴記者，以北江濱為例，目前高檔樓盤林立，但是周圍卻沒有與之相匹配的商圈，如果僅僅依靠中亭街，盡管人流量大，但是檔次略低，因此急需有檔次的、相對(duì)集中的、成熟的業(yè)態(tài)入駐臺(tái)江，以滿足這一部分居住人群的需求。

　　開發(fā)商張先生認(rèn)為，城市規(guī)劃和商圈規(guī)劃是相輔相成的，成功的商圈不僅能提升品牌價(jià)值，更能獲得穩(wěn)定的商業(yè)回報(bào)?！伴_發(fā)商簡(jiǎn)單地銷售平層單店的年代已經(jīng)一去不復(fù)返了?！毙募也吹禺a(chǎn)策劃經(jīng)理鄭青松告訴記者，目前諸多品牌實(shí)力開發(fā)商都已經(jīng)將自身定位于“城市運(yùn)營(yíng)商”，因此，自身旗下的商鋪項(xiàng)目一般都采取只租不售或者多租少售的經(jīng)營(yíng)方式，為的就是收獲良好的口碑和品牌價(jià)值，謀求更大的發(fā)展空間。

　　縱深

　　“精耕細(xì)作”亟待升級(jí)

　　“我認(rèn)為福州的商業(yè)地產(chǎn)與真正意義上的精耕細(xì)作還有一定差距?！遍_發(fā)商鄭先生直言，目前福州的商業(yè)項(xiàng)目大都是引入單一或復(fù)合型業(yè)態(tài)的專賣店或零售巨頭，以此帶動(dòng)整個(gè)商圈，形成一站式的購(gòu)物環(huán)境。同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。福州目前的現(xiàn)狀是產(chǎn)品和客戶并沒有實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接。由于對(duì)自身的業(yè)態(tài)定位就不清楚，不能實(shí)現(xiàn)量身定制，也無法吸引顧客的眼球。

　　目前的福州商業(yè)地產(chǎn)很多借力于商業(yè)管理公司、招商團(tuán)隊(duì)，但是這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)一般在項(xiàng)目問世后才出現(xiàn)，并沒有出現(xiàn)在規(guī)劃之前?！案粜腥绺羯?，如果早期就選擇讓商業(yè)管理公司、招商團(tuán)隊(duì)介入，或許對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來業(yè)態(tài)定位會(huì)有很好的作用。”開發(fā)商鄭先生舉例說，現(xiàn)在經(jīng)常碰到開發(fā)商規(guī)劃時(shí)想做成KTV，結(jié)果電力難以負(fù)荷；想規(guī)劃為桑拿，結(jié)果水量又得不到滿足。這些都是不夠?qū)I(yè)造成的。

　　有些開發(fā)商考慮到成本問題都不愿意引進(jìn)專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，因此還處于以開發(fā)小型店面為主的滯后狀態(tài)中，對(duì)大型商場(chǎng)遲遲不敢規(guī)劃。在這些開發(fā)商看來，小面積的商鋪能賣一個(gè)算一個(gè)，可以分散風(fēng)險(xiǎn)，而如果規(guī)劃成數(shù)千平方米的大商場(chǎng)，則存在的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。其實(shí)這些可以通過考慮共有產(chǎn)權(quán)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等方式加以解決。

　　出路

　　差異化經(jīng)營(yíng)

　　規(guī)劃先行

　　在市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象日漸明顯的時(shí)候，打造特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)是制勝的關(guān)鍵因素。在項(xiàng)目初期，就必須對(duì)規(guī)劃、招商、定位作出清晰的判斷，對(duì)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)、人流進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)銷。由于消費(fèi)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)必然走向細(xì)分，提高商業(yè)水平必然要緊跟著變化而變化。此外，讓商家提早介入，發(fā)展訂單商業(yè)也是大勢(shì)所趨。開發(fā)商張先生認(rèn)為，現(xiàn)在福州的相當(dāng)多的出讓地塊都規(guī)劃有商業(yè)用房部分，但這種規(guī)劃只針對(duì)面積，而對(duì)具體的用途卻未能體現(xiàn)，因此規(guī)劃不當(dāng)?shù)那闆r屢有發(fā)生；同時(shí)，對(duì)商家而言，卻為找不到合適的物業(yè)而苦惱。如果商家能與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)提前介入，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)就量體裁衣，就是最佳的選擇。

　　“如果商業(yè)運(yùn)作是100分的話，前期的規(guī)劃、招商只占30%，而后期的持續(xù)管理卻占到70%?！毙募也吹禺a(chǎn)策劃總監(jiān)鄭青松向記者坦言，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的東西，從產(chǎn)品規(guī)劃開始到后續(xù)管理，都必須注入大量的精力。

　　□相關(guān)新聞

　　怪象！“蹭店族”橫行榕商圈

　　2007年開始，福州大大小小商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)集體上市潮，也因此涌現(xiàn)不少新商圈。然而，在一片繁華的背后，卻衍生出所謂“蹭店一族”，他們活躍在各個(gè)新興商圈，利用各商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)前期的店租優(yōu)惠，四處“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”，想方設(shè)法讓開發(fā)商、商業(yè)公司延長(zhǎng)租期，給予長(zhǎng)期優(yōu)惠，以期降低自身的經(jīng)營(yíng)成本；甚至在優(yōu)惠期滿后，以破壞商圈整體形象為借口，對(duì)開發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司提出不正當(dāng)?shù)囊?。業(yè)內(nèi)人士表示，“蹭店族”嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)，一定要用管理和市場(chǎng)的雙刃劍將其驅(qū)逐。

　　●優(yōu)惠招商引來“蹭店族”

　　隨著大福州戰(zhàn)略的推進(jìn)，商圈也在各個(gè)區(qū)域安營(yíng)扎寨。出于招商、樹立品牌的需要，商業(yè)公司往往給商鋪投資者幾個(gè)月的免租優(yōu)惠條件。日前，有極少數(shù)商戶積極吸取北京“蹭吃一族”的精髓，在各個(gè)新商圈流竄爭(zhēng)當(dāng)“蹭店族”。從工業(yè)路到東區(qū)、馬尾……總能見到“蹭店族”的影子。他們以廉價(jià)的租金、簡(jiǎn)單的裝修以及隨意的促銷模式，打起了商業(yè)“游擊戰(zhàn)”。盡管他們?cè)谝欢ǔ潭壬吓嘤诵屡d商圈的人氣，卻很大程度損害了新商圈的整體形象，為新商圈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來負(fù)面影響。

　　●無理蹭店多方利益受損

　　“商業(yè)地產(chǎn)需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的培育過程，特別在新區(qū)，開發(fā)商為此要先投入不菲的財(cái)力和精力。少數(shù)品質(zhì)不良、動(dòng)機(jī)不純的商戶想通過散播謠言、無理取鬧等非正常手段獲得優(yōu)惠條件，這最終只能使項(xiàng)目本身、開發(fā)商的名譽(yù)受毀，最終其他商戶也將無法保障收益?！睎|區(qū)商圈某大賣場(chǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)這些蹭店族很無奈。

　　“其實(shí)在導(dǎo)入優(yōu)惠租金措施的商圈里，總存在少量這樣的蹭店族。他們除了自己不履行合約之外，還煽動(dòng)不明真相的其他商戶一起違約，這對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)本身傷害很大?！惫I(yè)路新商圈某運(yùn)動(dòng)品牌專賣店負(fù)責(zé)人說，“特別對(duì)我們這些品牌店的沖擊是很大的，而開發(fā)商以優(yōu)惠租金培育人氣的初衷顯然也被蹭店族抹殺了。”

　　●提高門檻品牌化經(jīng)營(yíng)

　　“開發(fā)商或招商公司將在選擇商家方面提高門檻，多爭(zhēng)取有遠(yuǎn)見、聲譽(yù)好的商家。如果只是著眼于逃避租金，那么這樣的商家也注定無法取得長(zhǎng)足發(fā)展。匯集質(zhì)優(yōu)的商戶對(duì)整個(gè)商圈的檔次和人氣也能起到一定的抬升作用?！卑艘黄呗纺成虡I(yè)開發(fā)商陳先生向記者表示，“我們也將完善合同條款，對(duì)各自的違約責(zé)任作出更加清晰明確的約定，以維護(hù)自身的權(quán)益?！?